房地产行业一直扮演了社会经济的重要角色

  • 时间:2018-11-21 00:00 编辑: 来源: 阅读:109
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改革开放40年以来,中国经济与社会发展经历了翻天覆地的变化,人们的生活逐渐富裕起来了。期间,房地产行业作为国民经济的支柱产业,在不断满足与改善居民住房需求,加快助推城市化进程以及带动相关行业发展等方面发挥着重要作用。


回顾了改革开放以来房地产行业的进退沉浮。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授认为,包括住房商品化的试点在内、中国对住房制度改革的探索与实践已走过了38个年头,房地产行业是“从无到有”逐步发展成为中国经济之重要角色的。尽管磕磕碰碰一直伴随着各种争议,但房地产业在改善居民住房条件、改变城市面貌、提升城市承载能力、促进城市经济发展和国民经济增长等方面的贡献有目共睹,也是其他行业所无法替代的。


(清华大学房地产研究所所长 刘洪玉 杨力郡/摄)


在随后不断进行的住房改革和房地产市场发展过程中,刘洪玉先后参与了房地产估价方法与估价标准、土地使用制度改革、住房制度改革、住房保障与政策性住房金融、房地产税制改革、房地产市场发展、房地产企业发展战略等问题研究,为政府和行业提供了许多有前瞻性的意见和建议。当然,刘洪玉最自豪的,还是参与推动了房地产专业教育与学术研究的发展,使之从无到有、从弱到强,实现了与世界趋势和潮流的接轨,培养了一大批有国际视野的高素质的房地产创新人才。


“过去多年房地产行业的快速发展,是整个改革开放以来中国经济高速增长的一个缩影。但随着中国经济迈入新常态,房地产行业也需要从野蛮生长向高质量发展去转型,不断探索适应于时代的发展模式。”刘洪玉说。


为什么要有“房地产”?

40年前的改革开放之初,或许无人会想到,今天的“房地产”能成为国民生活中最高频的热门话题,它与老百姓的住房消费、家庭资产乃至生活方式密切相关。


如何解决“住”,当然是社会民生的核心内容之一。但在刘洪玉看来,从计划经济向市场经济的改革需要实实在在的新增长点,而住房正是在这样的发展契机下迈入商品化市场,并在国民经济发展过程中扮演了越来越重要的角色。



据刘洪玉回忆1998年深化住房制度改革的时代背景,一是受外部的亚洲金融危机影响,国家急需振作经济;二是内部的经济发展需求,改革开放后要寻求能消化产能、创造大量就业机会且不依赖于进口的国民经济增长点。长远来看,房改要解决的是多重目标,“停止福利分房,实现住房的分配货币化和供给市场化,是一项促进经济发展和社会公平的综合性改革。”


土地制度与居住标准的演变

在正式房改之前,与土地及房地产相关的试点就已发生在改革放开放的前沿阵地广东、海南等地区,并且“步子迈得很大”。据了解,中国首次以公开拍卖的方式有偿出让国有土地使用权就是在1987年的深圳,当时的深圳经济特区房地产公司以525万元赢得中国“第一拍”。



当年因为几乎不存在房地产市场,也无土地市场之说,所以早期土地出让价格的确定,是一项非常具有挑战性的工作。在用市场比较法确定土地价格时,大家只能去解放前的市场上,去国外或境外的市场上去找可比案例。为此北京还成立了地价审核专家小组,邀请了部分社会专业人士,参与土地出让价格的审定工作,确保了土地出让价格公平公正客观,提高了价格确定过程的透明度。


住房的市场化改革,刺激了住房消费和住房资金的良性循环。“80年代改革住房制度以来,主要一个引领的目标就是想办法增加个人住房消费支出的份额,不能老是‘等靠要’,要吸引市场力量参与住房供应。”资料显示,1980年城镇人均住房建筑面积只有7.18平方米,1991年国家统计局会同12个部委制定的“全国小康水平监测标准”中,城镇人均住房使用面积的目标值为12平方米(约相当于建筑面积16平方米),而国家统计局的最新统计数据显示,2016年城镇居民人均住房建筑面积已达36.6平方米。在快速城镇化的背景下,城镇居民住房水平的迅速提高,住房市场化改革功不可没。


深入改革就是高质量发展

改革开放时代下房地产行业的高速度发展有目共睹,但在经济新常态时期,更需要的是可持续的高质量发展。


“过去在宏观经济发展遇到困难的关键节点上,总是习惯性地把刺激房地产市场当作摆脱危机的手段,更多关注的是其经济增长发动机的作用,常常忽视其影响重要民生福祉的一面。”“地方政府土地储备、房地产企业购置土地进行房地产开发,都是基于未来房价持续快速上涨的预期,出现了面粉比面包贵的情况。现在房价继续上涨面临着政策、市场等多方面的压力,涨价预期开始弱化,开发商就不知道该怎么做了。”房企必须改变商业逻辑,探索在新经济环境下的生存模式。


深入改革的方向,是在“房住不炒”理念指导下的住房制度完善,包括增加对中低收入家庭首次获取基本住房的支持、发展住房租赁市场等,以及对住房市场行为的规范和治理,体现出重塑住房制度的决心。“发展租赁市场能促进住房消费,增加住房更新改造投资,发展机构化专业化租赁服务企业,贡献国民经济发展,也是国际住房消费发展的一个趋势。”刘洪玉认为,应从完善住房制度的角度看发展住房租赁市场的重要意义,为居民提供一个无差异的进行住房租买选择制度和市场环境。


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